najem okazjonalny procedury . może mi ktoś tutaj krok po kroku wytłumaczyć procedury najmu okazjonalnego czy taka kolejność jest prawidłowa? 1. oświadczenie najemy w którym wskazał lokal do którego się wyprowadzi po zakończeniu najmu 2. oświadczenie właściciela innej nieruchomości Najem okazjonalny w samej teorii jest cennym narzędziem dla wynajmujących, którzy chcą mieć większą pewność w zakresie odzyskania swojej własności w przypadku problemów z najemcą. Choć wiąże się z pewnymi wymogami formalnymi oraz ograniczeniami, w wielu przypadkach może okazać się idealnym rozwiązaniem dla tych, którzy Podatnik mógłby uzyskiwać przychody z wynajmu, jeżeli umowa zostałaby zawarta przed podjęciem decyzji o zawieszeniu, a z takim przypadkiem nie mamy do czynienia. W okresie zawieszenia działalności gospodarczej podatnik nie może uzyskiwać bieżących przychodów. Reguła ta dotyczy również składników stanowiących środek trwały w Najem okazjonalny to w naszych przepisach stosunkowo nowe uwarunkowanie, które będzie szczególną umową najmu. Pojawiło się to w roku 2009 i te zmiany miały sprawić, że lepsza sytuację będą mieli właściciele w relacji z najmującym. Jednak mimo tego nadal niewielu właścicieli wie o co chodzi i na taki wynajem się decyduje. . W Polsce wynajmem mieszkań jest nadal mniej popularny niż za zachodzie. Wiąże się to przede wszystkim z tym, że wiele młodych ludzi chce mieć swój mały, ale własny kąt niż płacić obcym. Z drugiej strony właściciele nieruchomości obawiają się wynajmować mieszkania. Czasem mogą się pojawić problemy z awanturującymi się lokatorami, niszczeniem mienia czy trudności z wyegzekwowaniem opłat za czynsz. Osoby, które decydują się na wynajem mieszkania mogą podpisać różne rodzaje umów. Wszystko zależy od właściciela oraz przyszłych lokatorów. Do jednych z takich form wynajmu mieszkania należy najem okazjonalny krok po kroku. W takim przypadku właściciel mieszkania oraz jego własność są efektywniej chronione przed działaniami wynajmującego. Najem okazjonalny krok po kroku – co trzeba wiedzieć?Formalności krok po krokuDla kogo najem okazjonalny krok po kroku?Nieuczciwy najemca – jak rozwiązać umowę?Plusy dla wynajmującego, minusy dla najemcy Najem okazjonalny krok po kroku – co trzeba wiedzieć? Niewątpliwą zaletą dla tego typu umowy jest ewentualność pozbycia się nieuczciwego lokatora czy szybka egzekucja komornicza. Forma najmu okazjonalnego nakłada na najemcę obowiązek złożenia deklaracji o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. Zabezpiecza to właścicieli mieszkań i daje im gwarancję bezkompromisowości. W przypadku problemów po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy, wynajmujący może zacząć postępowanie egzekucyjne. Pozwala to uniknąć długoletnich procesów sądowych. Formalności krok po kroku Pierwszym krokiem jest wskazanie przez najemcę mieszkania, do którego się przeprowadzi w momencie wygaśnięcia bądź rozwiązania umowy najmu okazjonalnego. Lokator musi dostarczyć wynajmującemu oświadczenie podpisane przez właściciela zastępczego lokum. Poręcznie to nie musi mieć charakteru notarialnego. Potem następuje podpisanie umowy najmu okazjonalnego. W następnym etapie najemca wraz z oświadczeniem i kontraktem musi udać się do notariusza. Konieczne jest sporządzenie notarialnego dokumentu o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji i oddania mieszkania wynajmującemu w terminie określonym w żądaniu egzekucyjnym. Do właściciela lokalu należy zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od momentu rozpoczęcia najmu. Warto zaznaczyć, iż umowę najmu okazjonalnego zawiera się na określony czas – nie dłuższy niż 10 lat, z tym, że potem można ją przedłużyć. Sprawdź: Najem okazjonalny krok po kroku – dotyczyć może tylko nieruchomości przeznaczonych do celów mieszkalnych. Z tego trybu mogą korzystać zatem osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Forma najmu okazjonalnego jest dla osób prywatnych. Uczciwy najemca, który płaci w terminie, nie musi się niczego obawiać, jego też chroni prawo. Wynajmujący nie może mu rozwiązać umowy i wyrzucić bez zachowania okresu wypowiedzenia. Nieuczciwy najemca – jak rozwiązać umowę? Niestety w życiu różnie bywa i można trafić na nieuczciwego lokatora. Istnieje kilka przypadków kiedy to właściciel może rozwiązać umowę. Po pierwsze opłaty. Jeżeli najemca przez 3 miesiące nie reguluje płatności za czynsz, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę. Podobnie jest z nieodpowiednim użytkowaniem lokalu. Jeżeli w nim panuje bałagan, powstają szkody i niszczone są urządzenia, a upomnienia nic nie dają, wynajmujący również wtedy może zakończyć umowę. Rozwiązanie może nastąpić także wtedy, gdy lokator bez zgody właściciela wynajął część lokum. Tak się również może stać kiedy najemca stracił lokal zastępczy i nie dostarczył oświadczenia z nowym ewentualnym miejscem, gdzie mógłby zamieszkać. Sprawdź: Plusy dla wynajmującego, minusy dla najemcy Umowa najmu okazjonalnego chroni właściciela mieszkania i daje mu możliwość pozbycia się uciążliwego lokatora. W przypadku wystąpienia którejś z wcześniej wspomnianych sytuacji, najemca może otrzymać pisemne żądanie opuszczenia lokalu w terminie 7 dni. Jeżeli jednak lokator nadal nie opuszcza mieszkania, kierowany jest wniosek do sądu. Organ wymiaru sprawiedliwości ma wówczas komplet dokumentów związanych z umową najmu, w tym oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Możliwa jest przyspieszona procedura nakazu eksmisji. Wydalenie z lokalu może nastąpić również w okresie zimowym. W takim przypadku nie są chronione nawet dzieci czy kobiety w ciąży. Nie ma wyjątków ze względu na stan zdrowia czy wieku lokatora. W związku z powyższym należy być uczciwym, wywiązywać się z umowy i regulować terminowo płatności, wówczas nie ma czego się obawiać. Sprawdź: Umowa najmu okazjonalnego jest tym rodzajem umowy, który najlepiej zabezpiecza interesy wynajmującego mieszkanie. Mimo że wymaga dopełnienia większej liczby formalności, warto rozważyć takie rozwiązanie, gdyż pomaga ono w walce z nieuczciwymi najemcami i ogranicza ryzyko długotrwałego procesu eksmisyjnego. Czym jest najem okazjonalny i jak wyglądają procedury z nim związane? Odpowiedź na te pytania znajdzie się w poniższym artykule. Dla kogo najem okazjonalny? poniżej dalsza część artykułu Z umowy najmu okazjonalnego mogą skorzystać tylko osoby fizycznie, co oznacza, że jeśli takie mieszkanie nie może być ani wynajęte przez firmę, ani dla firmy. Nie można też podnajmować takiego mieszkania. Niemożliwe będzie też wynajęcie na tych zasadach lokalu usługowego. Ta forma najmu znacząco upraszcza procedurę opróżnienia mieszkania w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem. Najemca musi bowiem podpisać oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazać lokal, w którym zamieszka po zakończeniu umowy najmu – to sprawia, że ewentualny proces eksmisyjny będzie dużo mniej złożony i nie będzie uzależniony od konieczności znalezienia przez gminę lokalu zastępczego. Jakie dokumenty należy przygotować? poniżej dalsza część artykułu Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony – maksymalnie 10 lat. Jeśli w umowie nie określono jej ram czasowych, traci ona swoją ważność. Do samej umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego) oraz oświadczenie wskazujące lokal, do którego przeprowadzi się on po wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo, potrzebna będzie także pisemna zgoda właściciela wskazanego mieszkania pod inwestycje. Ze wszystkich wskazanych wyżej dokumentów tylko oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego, pozostałe nie będą wymagały poświadczenia u notariusza. Wynajmujący powinien w ciągu 14 dni od zawarcia umowy zgłosić ten fakt we właściwym Urzędzie Skarbowym. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego poniżej dalsza część artykułu Sposób wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego nie różni się od sposobów wypowiedzenia innych umów na czas określony. Co do zasady, rozwiązać umowę można tylko w przypadku ściśle określonych warunków: Po stronie najemcy: ukryte wady mieszkania, użytkowanie mieszkania zagraża zdrowiu i życiu najemcy, mieszkanie jest niezdatne do użytkowania; Po stronie wynajmującego: gdy najemca użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem, gdy podnajmuje mieszkanie bez zgody wynajmującego, najemca zalega z czynszem za minimum trzy miesiące. Dodatkową przyczyną rozwiązania umowy najmu okazjonalnego jest utrata możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mieszkaniu. Procedura eksmisji lokatora w przypadku najmu okazjonalnego Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania, właściciel powinien dostarczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli nie przyniesie ono skutku, do sądu składa się wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącemu dobrowolnego poddania się egzekucji (konieczne będzie dostarczenie potwierdzenia doręczenia żądania opróżnienia lokalu i poświadczenie zgłoszenia umowy w Urzędzie Skarbowym). Po otrzymaniu kompletu dokumentów sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Umowa najmu okazjonalnego z uwagi na dodatkowe koszty (usługi notariusza) i konieczność zgromadzenia większej liczby dokumentów nie jest w Polsce zbyt rozpowszechniona. Warto jednak rozważyć tę opcję, zwłaszcza gdy wynajmujemy mieszkanie na okres kilku lat lub też gdy nasze mieszkanie ma większą wartość. Zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą może się w takiej sytuacji okazać bezcenne. Najem okazjonalny – krok po kroku Najemca wskazuje lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Najemca dostarcza Wynajmującemu oświadczenia podpisane przez właściciela mieszkania zastępczego, w którym zawarta musi być jego zgoda na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka ten nie musi być poświadczony notarialnie, chyba że wymaga tego Wynajmujący. Wynajmujący i najemca podpisują umowę najmu okazjonalnego. Umowa nie wymaga formy aktu notarialnego. Z podpisaną umową i oświadczeniem Najemca musi udać się do notariusza. Na tym etapie należy sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie. Wyłącznie to oświadczenie, stanowiące załącznik do umowy, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Najemca przekazuje wynajmującemu komplet dokumentów. Od dnia rozpoczęcia najmu właściciel mieszkania ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć wgląd do potwierdzenia, że wynajmujący dokonał tego któregokolwiek z etapów sprawia, że nie możemy mówić o najmie okazjonalnym, a jedynie o zwykłym trybie najmu !!! Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Nieuczciwy najemca - prawa Wynajmującego Co może zrobić wynajmujący, który trafił na nieuczciwego najemcę? Tryb najmu okazjonalnego pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach: - jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu itp., a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania; - kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił; - gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;- kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać. Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość pozbycia się uciążliwego lokatora z mieszkania. Najemca – w przypadku wystąpienia którejś z powyższych sytuacji – otrzymuje od wynajmującego pisemne żądanie opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni. Jeśli nie zastosuje się do tego żądania, właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni. Następnie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Ponieważ najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, co potwierdził notarialnie, może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych. Przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety. Kto może skorzystać z tej formy? Warto pamiętać, że najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Korzystając z tego trybu nie wynajmiemy więc na przykład lokalu usługowego. Z umów najmu okazjonalnego nie mogą też korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości. Tryb najmu okazjonalnego jest więc dostępny wyłącznie dla osób prywatnych. Nieuzasadnione obawy najemców Czy warto więc obawiać się najmu okazjonalnego? W żadnym wypadku – o ile jest się uczciwym najemcą. Formalności związane z podpisaniem takiej umowy nie są szczególnie zawiłe, a wynajmujący będzie zabezpieczony przed ewentualnymi problemami, które ciągną się czasem przez długie miesiące. Wyprowadzka z domu rodzinnego i wynajęcie pierwszego mieszkania może być dużym wyzwaniem. Gdzie szukać mieszkania? Na co zwrócić uwagę w trakcie oglądania lokalu? Kiedy skorzystać z pomocy pośrednika? Jak powinna wyglądać dobrze sporządzona umowa najmu lokalu mieszkalnego? Pytań jest wiele, a im bardziej się nad tym zastanawiamy, tym więcej ich się pojawia. Dlatego przygotowaliśmy poradnik, w którym prześledziliśmy każdy kolejny krok - od momentu rozpoczęcia poszukiwań do chwili przekazania kluczy i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Przeczytaj! Pomożemy Ci pamiętać o wszystkim podczas procesu najmu M. Ściągnij naszą praktyczną check-listę dla najemców! Spis treści Planujemy i określamy swoje potrzeby Rozpoczynamy poszukiwania Kontakt z pośrednikiem Oglądamy wybrane nieruchomości Negocjujemy i podpisujemy umowę Podpisujemy protokół zdawczo-odbiorczy i otrzymujemy klucze do mieszkania Planujemy i określamy swoje potrzeby 1. Budżet Już na samym początku trzeba określić, ile pieniędzy możemy przeznaczyć na wynajem. Trzeba pamiętać, że podpisując umowę, zobowiązujmy się płacić uzgodniony czynsz do końca jej trwania. Więc będzie to nasz stały miesięczny koszt, na który musimy mieć zabezpieczone środki, bez względu na sytuację finansową w danym miesiącu. Należy również przygotować pieniądze na wpłatę kaucji. Standardowo właściciele żądają kwoty w wysokości jednomiesięcznego zobowiązania. Jej celem jest zabezpieczenie środków na wypadek zalegania z opłatami oraz pokrycie ewentualnych szkód. Kaucję rozlicza się przy rozwiązaniu umowy najmu. 2. Mieszkać samemu czy z druga osobą? To chyba najważniejsze pytanie. Decydując, czy zamieszkamy z kimś, czy sami, dobrze jest pamiętać, że obie te możliwości łączą się z różnymi plusami i minusami. Jakimi? Mieszkanie w pojedynkę to całkowicie samodzielne dbanie o lokal: porządek, zakupy, terminowe płacenie rachunków, usterki i awarie. Jednocześnie jest to też całkowita swoboda oraz (o ile nie mamy głośnych sąsiadów) cisza i spokój. Gdy wynajmujemy samodzielne mieszkanie, nie musimy nikogo pytać o zgodę ani tłumaczyć się, kiedy chcemy przenocować koleżankę albo kuzynkę. Poza tym nikt nie będzie przeszkadzał w trakcie romantycznej kolacji. Jednak samodzielne mieszkanie to wyższy koszt. Gdy zdecydujemy się na współlokatorów, to czynsz dzieli się na liczbę mieszkańców. Mieszkanie ze współlokatorem oznacza nie tylko podział obowiązków, ale również ciągłe dostosowywanie się wzajemnie do zwyczajów i charakteru drugiej osoby oraz konieczność rozwiązywania konfliktów (które w zależności od tego, jak się dogadujemy między sobą, pojawiają się częściej lub rzadziej). Dlatego przed podpisaniem umowy, warto spotkać się w mieszkaniu z potencjalnymi współlokatorami. Najlepiej kilkukrotnie, tak by móc spokojnie porozmawiać i sprawdzić, czy mamy podobne podejście, chociażby do podziału obowiązków związanych z dbaniem o czystość w domu. Gdy nasze charaktery, specyfika pracy (np. nocne zmiany) oraz sposób bycia są zupełnie odmienne, może być nam trudno się dogadać. Z drugiej strony współlokatorzy to też nierzadko dobra atmosfera w mieszkaniu, w którym ciężko o nudę i samotność. Mamy z kim porozmawiać, zjeść śniadanie albo pójść do kina. Gdy przeprowadzamy się do nowego miasta, szczególnie jeśli jest ono znacznie większe, mieszkanie z innymi może pomóc nam odnaleźć się w nowych warunkach. Wszystko zależy od nas i naszych współlokatorów. Wynajmowanie mieszkania ze znajomym, a w szczególności partnerem, przyjacielem czy członkiem rodziny, to zupełnie co innego niż współdzielenie mieszkania z obcą nam osobą. Wynajem mieszkania na dłuższy czas, Wynajmowanie pokoju czy mieszkania z bliskim zależy przede wszystkim od naszych relacji. Zawsze należy szanować drugą osobę, jej opinie i prywatność, bo takie granice mogą szybko się w tej sytuacji zatrzeć. Bliskie stosunki powodują zwykle, że czujemy się dużo swobodniej i możemy po prostu nie pomyśleć, że coś będzie drugiej osobie przeszkadzało. Wspólne mieszkanie niekoniecznie musi oznaczać wspólne życie. Ustalenie zasad już na samym początku może bardzo ułatwić późniejszą relację. Na co zwrócić uwagę, jeżeli decydujemy się mieszkać z obcą osobą? Podobnie jak w przypadku mieszkania z kimś znajomym czy bliskim – należy zawsze pamiętać, że każdy lokator ma podobne prawa i obowiązki, a także szanować jego prywatność. Dobrą praktyką jest ustalanie zasad. Nie wszystkie da się określić już na samym początku, ale jeszcze przed wynajmem można dowiedzieć się, czy przyszli współlokatorzy mają podobne upodobania dotyczące przyjmowania gości, robienia imprez, potrzeby ciszy w mieszkaniu czy nawet wietrzenia mieszkania podczas okresu grzewczego. Wszystko to można spisać i stworzyć nieformalny regulamin mieszkania. Dobrze jest też powiesić w widocznym miejscu listę prac domowych i podzielenie jej według mieszkańców i np. dni tygodnia. Każdy z lokatorów będzie musiał wtedy podpisać się po wykonaniu swojego obowiązku, np. umycia łazienki czy odkurzenia części wspólnych. 3. Wybrać mieszkanie czy pokój? To pytanie silnie powiązane z podjęciem decyzji, czy będziemy mieszkać w pojedynkę, czy z inną osobą. Nierzadko też na wybór mają wpływ nasze finanse. Na co należy zwrócić uwagę, jeżeli zastanawiamy się nad wyborem pomiędzy pokojem a mieszkaniem? Pokój Wynajmując pokój, najczęściej decydujemy się na zamieszkanie z innymi lokatorami mieszkania. Należy pamiętać, że w takim wypadku płacimy nie tylko za sam pokój i przypisane do niego media, lecz także za użytkowanie części wspólnych. Jeżeli zależy nam na prywatności, lepiej nie decydować się na współdzielenie pokoju. W takim przypadku ważne też, by wybrać pokój nieprzechodni, czyli taki, przez który inni lokatorzy nie będą musieli przechodzić, by dostać się np. do kuchni lub łazienki. Pokój przechodni może mieć jednak jeden bardzo ważny walor – jego cena może być niższa niż ceny innych pokojów w mieszkaniu. Warto zadbać również o zamek w drzwiach. Nawet jak dobrze znamy współlokatorów, posiadanie kluczy daje nam większe poczucie bezpieczeństwa i intymności. Poza tym będziemy mieć pewność, że nikt bez naszej wiedzy, nie ogląda co mamy w szafie. Mieszkanie Decydując się na wynajem mieszkania, dobrze jest przemyśleć, ile pokojów będzie nam potrzebnych. Co zwykle robimy w mieszkaniu i ile przestrzeni na co dzień wykorzystujemy? Jeżeli tylko w nim śpimy i jemy, do pozostałych codziennych czynności nie potrzeba nam nic więcej poza biurkiem (lub stołem) i fotelem. Gdy jednocześnie nie zależy nam na większej przestrzeni, warto zastanowić się nad niewielką kawalerką. Jeżeli jednak potrzebujemy oddzielnego miejsca do pracy i nie chcemy łączyć ze sobą przestrzeni przypisanych do różnych sfer życia, będziemy musieli wynająć większe mieszkanie, np. 3-pokojowe z gabinetem do pracy, sypialnią do spania i salonem, w którym będziemy mogli się relaksować i oddawać rozrywkom. Dużo zależy też oczywiście od naszych możliwości finansowych. Ze względu na popyt, w dużych miastach możemy nawet znaleźć mieszkanie 2-pokojowe tańsze niż kawalerka. 4. Wyposażenie mieszkania Na rynku dostępne są lokale w pełni umeblowane oraz puste. Mieszkania umeblowane są droższe, ale nie musimy martwić się o łóżko ani szafki. Poza tym, jeśli kupimy meble, będziemy musieli zabrać je ze sobą po rozwiązaniu umowy. A to generuje dodatkowe koszty. Lokal współdzielony z innym powinien mieć wystarczającą ilość miejsca w przedpokoju, kuchni oraz łazience, aby pomieścić rzeczy wszystkich lokatorów. Niektóre mieszkania są wyposażone w dodatkowe sprzęty np. telewizor, mikrofalówkę, ekspres do kawy albo suszarkę do ubrań. Są to udogodnienia, które podnoszą komfort, ale i cenę czynszu. Jednocześnie doskonale sprawdzą się w lokalu współdzielonym, gdzie nie ma miejsca na suszenie rzeczy, a wspólna kawa z rana sprzyja przyjacielskim kontaktom. 5. W jakiej okolicy zamieszkać? Lokalizacja Wybór lokalizacji najlepiej dostosować do tego, gdzie spędzamy najwięcej czasu poza domem. Jeżeli nie mamy możliwości wynajęcia mieszkania w pobliżu pracy czy uczelni, kluczowy będzie szybki i wygodny dojazd. W tym wypadku dobrze jest sprawdzić, czy pojawiająca się w ogłoszeniu informacja w stylu „5 minut od centrum” jest prawdziwa. Jeśli mamy taką możliwość, najlepiej będzie po prostu zmierzyć rzeczywisty czas dojazdu (pamiętajmy, że w większych miastach w godzinach szczytu pojawiają się korki, które bardzo ten dojazd mogą spowolnić). Jeśli jednak mieszkamy w innym mieście i nie możemy zafundować sobie takiej przejażdżki, zawsze możemy poprosić o to kogoś znajomego lub (to chyba najprostsze rozwiązanie) sprawdzić przybliżone czasy przejazdu na rozkładach, w mapach Google lub internetowych wyszukiwarkach połączeń. Jaki wpływ ma lokalizacja mieszkania na jego cenę? Nie zawsze sprawdza się reguła, w której ceny mieszkań spadają wraz ze wzrostem odległości od centrum. W miastach, w których jest dużo studentów, ceny mieszkań na wynajem często zależą od bliskości większych uczelni i ich kampusów. Wiele miast ma też swoje prestiżowe dzielnice, które, choć oddalone od centrum, mogą z nim konkurować pod względem cen. Dobrze jest wcześniej uzupełnić informacje o układzie miasta i zorientować się w cenach właśnie pod tym kątem. Np. w Warszawie często więcej zapłacimy za mieszkania zlokalizowane w pobliżu jednej z dwóch linii metra niż za te, które są położone w podobnej odległości od centrum, ale będą gorzej skomunikowane. Na co jeszcze warto zwrócić uwagę? Przede wszystkim na infrastrukturę wokół budynku. Czy w najbliższej okolicy znajduje się sklep, w którym będziemy mogli zrobić zakupy, wracając do domu? Gdzie wyjdziemy na spacer lub ewentualnie do kawiarni, baru czy restauracji? Jeżeli mamy dzieci, to czy będą miały się gdzie bezpiecznie bawić? Czy okolica jest cicha? Zastanawiając się nad wynajmem mieszkania w konkretnej okolicy, zawsze możemy też po prostu podpytać okolicznych mieszkańców, jak się im w danym miejscu mieszka. 6. Jaki typ budownictwa wybrać? Bardzo ważną kwestią jest też wybór typu budownictwa. Może mieć on ogromny wpływ na to, jak będzie nam się w danym miejscu mieszkało. Jedną z najistotniejszych kwestii jest rodzaj ogrzewania i wysokość rachunków. Niezależnie od typu budownictwa, zawsze warto jest dowiedzieć się, czy budynek jest ocieplony, w jaki sposób mieszkanie jest ogrzewane zimą i ile poprzedni lokatorzy wydawali na media w okresie grzewczym. Mieszkanie w bloku Wybierając mieszkanie w bloku, musimy zastanowić się, na którym piętrze chcemy zamieszkać. Jeśli w grę wchodzi lokal na jednej z wyższych kondygnacji, warto jest zwrócić uwagę na to, czy w budynku znajduje się sprawna winda i czy klatka schodowa jest wygodna. Wnoszenie ciężkich zakupów, roweru czy wózka może często sprawić problemy, nawet jeżeli będziemy mieszkać na drugim piętrze. Sprawdźmy też, czy części wspólne budynku są zadbane, klatka schodowa czysta, a piwnica lub poddasze z komórkami lokatorskimi zamykane na klucz. Mieszkanie w kamienicy Mieszkania znajdujące się w starych kamienicach często kuszą wyjątkowym klimatem starych wnętrz. Wysokie sufity, niekiedy z ciekawymi zdobieniami i sztukaterią, tylko potęgują ten specyficzny charakter. Decydując się na takie mieszkanie, warto dowiedzieć się, kiedy przeprowadzono w nim ostatni remont i czy zmodernizowano system grzewczy - zarówno lokalu, jak i budynku (np. jaki jest rodzaj ogrzewania i czy budynek jest ocieplony). Wysokie sufity powodują, że trudniej nam będzie je ogrzać zimą i zużyjemy na to więcej energii (a co za tym idzie - zapłacimy wyższe rachunki). Nowe, zamknięte osiedle Nowe, zamknięte lub strzeżone osiedla pozytywnie wpływają na nasze poczucie bezpieczeństwa w budynku i jego pobliżu. Nowe apartamentowce zwykle są również bardzo dobrze ogrzane i mają sprawnie funkcjonujący system wentylacji, który zapewnia stały dopływ świeżego powietrza. Należy jednak pamiętać, że wysoki standard obsługi budynku najczęściej wiąże się też z odpowiednio wysokim czynszem administracyjnym – im więcej udogodnień, tym większe opłaty miesięczne lokatorów. Wybór całkowicie nowego mieszkania nie zawsze będzie jednak zaletą. Jeżeli właściciel od początku urządzał je z myślą o wynajmie, to mógł nie do końca przemyśleć niektóre rozwiązania. Dodatkowo należy się liczyć z faktem, że decydując się na zamieszkanie w świeżo wybudowanym budynku, na początku będziemy musieli znosić hałas wiertarek i młotków, dochodzący z wielu jeszcze niewykończonych lokali, a przez pewien czas być może będziemy jednymi z nielicznych lokatorów. 7. Czy skorzystać z usług pośrednika? Podejmując decyzję o sięgnięciu po pomoc pośrednika, wcześniej dobrze jest precyzyjnie określić, czego się szuka. Podając odpowiednie informacje, ułatwimy pośrednikowi szybkie odnalezienie mieszkań dopasowanych do naszych potrzeb. Najważniejsze różnice pomiędzy szukaniem samodzielnym a przez pośrednika Wynajmując mieszkanie, warto skorzystać z usług pośrednika nieruchomości, fot. obraz rawpixel z Pixabay Największą różnicą pomiędzy samodzielnym szukaniem mieszkania a korzystaniem z usług pośrednika jest kwestia finansów i bezpieczeństwa. Działając osobiście, na początku nie poniesiemy żadnych tego kosztów - sporo jednak ryzykujemy, jeżeli podczas tego procesu popełnimy jakiś błąd, źle ocenimy sytuacje lub nie zadbamy o prawidłowe zapisy w umowie najmu (o co nietrudno). Jeżeli zdecydujemy się na pośrednictwo, zapłacimy za nie w zależności od umowy: my, właściciel nieruchomości lub obie strony po połowie. Stawka dla pośrednika zazwyczaj jest równa wysokości miesięcznego najmu. Jakie korzyści da nam zatrudnienie pośrednika? Dobry pośrednik nie tylko będzie się sprawnie orientować na rynku nieruchomości w danej okolicy, ale także doradzi, na co powinniśmy zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania, objaśni szczegóły umowy najmu i postara się o jak najlepszą komunikację pomiędzy obiema stronami. Pamiętajmy, że pośrednik dba o interesy zarówno właściciela mieszkania, jak i najemcy, dlatego nie bójmy się go wypytywać o różne rzeczy i prosić o negocjacje ceny i warunków umowy. Zwykle pośrednikowi płacimy już po podpisaniu umowy najmu z właścicielem mieszkania. Rozpoczynamy poszukiwania 1. Jak skutecznie szukać ofert nieruchomości? Poza ustalonymi wcześniej kryteriami (ewentualny współlokator, mieszkanie lub pokój, lokalizacja, typ budownictwa) dobrze jest też wcześniej wziąć pod uwagę takie czynniki, jak cena i wyposażenie mieszkania. Droższe będą mieszkania nowocześnie urządzone i wyposażone w udogodnienia takie jak zmywarka, dobrej jakości kuchenka i piekarnik czy nawet klimatyzacja. Na rynku jest też wiele mieszkań nieumeblowanych, do których sami będziemy mogli wstawić potrzebne nam sprzęty. 2. Na co zwracać uwagę i czego się wystrzegać? Przeglądając ogłoszenia, warto zaglądać przede wszystkim na te, które mają zdjęcia. Im większa liczba fotografii ukazujących różne pomieszczenia, tym lepiej będziemy wiedzieć, czego spodziewać się podczas oglądania mieszkania. Zwróć uwagę na opis Najlepsze opisy będą zawierały dokładne informacje dotyczące np. średniej wysokości opłat za media, sprzętów AGD dostępnych w mieszkaniu, typu ogrzewania i pobliskich przystanków komunikacji miejskiej. Jeśli oferta dodatkowo zawiera takie szczegóły, jak opis najbliższej okolicy (restauracje, klubokawiarnie, sklepy, szkoły, place zabaw i parki), możemy przypuszczać, że ogłoszeniodawca dobrze zna lub poznał opisywany lokal. Pamiętajmy jednak, by zweryfikować każdą informację. Gdy w ogłoszeniu jest np. napisane, że mieszkanie jest ciche, warto dopytać, co to znaczy. Czy właściciel mówi to na podstawie własnego doświadczenia? Czy rozmawiał na ten temat z poprzednimi lokatorami, a jeśli tak - czy można się z nimi skontaktować i o tym porozmawiać? Uważaj na zbyt niską cenę Jeżeli cena jest zaskakująco niska i wyraźnie niepasująca do wysokiego standardu, wielkości i lokalizacji mieszkania, ogłoszenie może być próbą oszustwa lub próbą przykrycia jakiejś wady, która okaże się dla nas znacząca. Wybierz od razu kilkanaście ofert Najprawdopodobniej połowa z nich odpadnie już na etapie telefonów – wiele będzie już nieaktualnych, a inne okażą się niezgodne z tym, czego się spodziewaliśmy, dlatego warto upatrzyć sobie przynajmniej kilka odpowiadających nam mieszkań. Kontakt z pośrednikiem 1. Czego wymagać od pośrednika? Pośrednik powinien dbać o interesy obu stron – zarówno właściciela mieszkania, jak i potencjalnego najemcy. Powinien on też umożliwić nam zdobycie wszelkich informacji o mieszkaniach, które nas interesują. Od pośrednika możemy więc oczekiwać pomocy w negocjacji ceny, nadzoru nad prawidłowym kształtem umowy najmu i udostępnienia do wglądu wszelkich dokumentów dostarczonych przez właściciela - np. aktu własności lub informacji o kosztach zużycia mediów przez poprzednich lokatorów. 2. O co spytać w pierwszej rozmowie telefonicznej? Pierwszy kontakt z pośrednikiem zależy od tego, czy umawiamy się z nim, ponieważ dopiero zamierzamy rozpocząć poszukiwania mieszkania czy może dlatego, że sami znaleźliśmy interesującą ofertę i dzwonimy na podany w niej numer (zwykle w ogłoszeniach jest zaznaczone, czy odpowiada za nie agencja nieruchomości czy jest to bezpośrednia oferta od właściciela). W zależności od rodzaju kontaktu i motywacji, którymi się kierowaliśmy, warto wcześniej ułożyć sobie listę pytań opartą o nasze oczekiwania. Jakiego mieszkania mniej więcej szukamy lub czego konkretnie chcielibyśmy się dowiedzieć o konkretnym lokalu, który nas zainteresował? Nawet jeżeli dzwonimy w sprawie konkretnej oferty, możemy umówić się z agentem nieruchomości, by podesłał nam informacje o podobnych ogłoszeniach. Jeżeli nie jest to jasno podane w ogłoszeniu, na samym początku powinniśmy spytać, czy w cenę mieszkania zostały wliczone opłaty za media. Uwaga! Jeżeli ktoś w rozmowie telefonicznej zaoferuje nam możliwość obejrzenia mieszkania za wstępne uiszczenie opłaty (zazwyczaj są to kwoty rzędu 100-200 zł), jest to próba oszustwa i należy taki przypadek jak najszybciej zgłosić na policję! 3. Umawiamy się na spotkanie i podpisujemy umowę z pośrednikiem W zależności od tego, czy szukamy pomocy pośrednika, czy może natrafiliśmy na jedną z jego ofert, nasze pierwsze spotkanie z nim odbędzie się albo w biurze, albo w pobliżu mieszkania, które chcemy obejrzeć. Przed oględzinami danej nieruchomości pośrednik może poprosić nas o podpisanie umowy pośrednictwa. Umowa ta nie zobowiązuje nas w żadnym stopniu do wyboru określonego mieszkania czy też uiszczania jakichkolwiek opłat. To jedynie gwarancja dla pośrednika, że otrzyma on wynagrodzenie, jeżeli zdecydujemy się na najem właśnie tego lokalu. W trakcie spotkania w biurze pośrednik będzie chciał się dowiedzieć, czego konkretnie szukamy. Zada nam więc najprawdopodobniej wiele pytań. Sami też możemy zapytać o wszystko, co nas interesuje. Nie oburzajmy się jednak, gdy pośrednik nie będzie umiał rozwiać niektórych naszych wątpliwości – niektóre mogą okazać się dla niego nietypowe. Powinien jednak uzupełnić informacje i udzielić nam odpowiedzi już po spotkaniu. Mieszkanie do wynajęcia - oglądamy wybrane nieruchomości 1. Na co zwracać uwagę? Najprościej byłoby powiedzieć – na wszystko! Jeśli lokal nie jest aktualnie zamieszkany, możemy otworzyć każdą szafkę, spojrzeć za meble, sprawdzić, czy na ścianach nie ma pleśni, czy jest woda w kranach (a przy okazji, czy te nie ciekną), czy sprzęty AGD działają. To wszystko oczywiście w granicach rozsądku. Dobrze jest np. włączyć na chwilę kuchenkę czy piekarnik, by upewnić się, że wszystko jest z nimi w porządku, ale niekoniecznie powinniśmy czekać, aż mocno się nagrzeją... Warto też sprawdzić, czy mieszkanie jest czyste. Brudny piekarnik, zapleśniała szufladka na proszek do prania w pralce czy gruby osad z mydła pod prysznicem mogą nam sprawić dużo kłopotu i powinny być przez właściciela wyczyszczone przed przekazaniem mieszkania. Bałagan w mieszkaniu na wynajem może być pierwszym sygnałem ostrzegawczym dla potencjalnego najemcy, fot. Obraz Анастасия Гепп z Pixabay Dobrze jest też otworzyć okna i sprawdzić, co znajduje się na zewnątrz. Hałaśliwa ulica, głośna knajpa czy osiedlowy śmietnik mogą w ciepłe dni sprawić nam wiele nieprzyjemności. 2. Jak się zachowywać podczas oglądania mieszkania? Pamiętajmy, że oglądamy mieszkanie dla siebie - najprawdopodobniej spędzimy w nim co najmniej kilka miesięcy. Dlatego nie wstydźmy się o nic pytać i sprawdzajmy wszystko, co ma dla nas znaczenie. Bądźmy spokojni i pewni siebie, a na pewno zrobimy wtedy dobre wrażenie na właścicielu. 3. Dobre praktyki Jeżeli coś nam nie odpowiada w warunkach mieszkania – negocjujmy zapisy umowy. Być może właściciel zejdzie trochę z ceny albo wstawi do mieszkania brakujące sprzęty. Umowa najmu jest umową pomiędzy dwiema stronami i powinna zabezpieczać zarówno wynajmującego, jak i najemcę. Warto pamiętać o tym, że mieszkanie, które dostajemy, powinno być czyste i opróżnione z rzeczy należących do poprzednich lokatorów. 4. Opłaty Pamiętajmy, że to my ponosimy opłaty za media (prąd, woda, gaz) oraz ogrzewanie. Dlatego trzeba dowiedzieć się, ile płacili poprzedni lokatorzy. Przy okazji należy sprawdzić szczelność okien oraz drzwi – ponieważ to przez nie ucieka ciepło, a tym samym zwiększają się rachunki za ogrzewanie. Negocjujemy i podpisujemy umowę 1. Wskazówki negocjacyjne dotyczące ceny i warunków umowy Umowę do wglądu z reguły dostajemy w momencie, w którym wstępnie zadeklarujemy, że chcielibyśmy nająć dany lokal. Możemy jednak spytać o nią wcześniej - niektórzy właściciele bez problemu udostępnią nam ją nawet, gdy nie będziemy jeszcze do końca zdecydowani. Jak wspomnieliśmy już nieco wcześniej - warto negocjować. Jeżeli cena mieszkania jest wysoka, a nam zależało na czymś, czego mieszkanie nie ma, możemy powalczyć o niższą cenę. Brak balkonu, przechodni pokój (w przypadku wynajmowania przez kilka osób) lub brak możliwości posiadania zwierzęcia mogą przyczynić się do obniżenia pierwotnej ceny. Kilka cech lokalu, które mogą się przydać w trakcie negocjowania niższej ceny: mieszkanie znajduje się na parterze (większe ryzyko włamania, problem z prywatnością); mieszkanie znajduje się na ostatnim piętrze (niższe temperatury zimą, jeżeli na dachu zalega śnieg); mieszkanie znajduje się blisko szybu windy (hałas); mieszkanie znajduje się niedaleko zsypu (hałas, ryzyko odwiedzin "nieproszonych gości" w postaci różnej maści robaczków, nieprzyjemne zapachy). Możemy też negocjować warunki, podnosząc cenę. Taki argument przyda się na przykład w wakacje, gdy chcemy rozpocząć najem za miesiąc albo dwa. Właściciel może się nie zgodzić - to całkowicie zrozumiałe, bo przecież nie będzie zarabiać na pustym mieszkaniu. W takiej sytuacji, jeżeli bardzo zależy nam na mieszkaniu i możemy sobie na to pozwolić, zaproponujmy właścicielowi podniesienie czynszu np. o kilkadziesiąt złotych w ciągu kilku pierwszych miesięcy. 2. Na co zwrócić uwagę w umowie W umowie najmu mogą znaleźć się zapisy niekorzystne dla nas lub wręcz niezgodne z prawem. Nie zawsze wynika to ze złej woli właściciela - znacznie częściej z jego niewiedzy. Zapoznajmy się więc z ustawą o ochronie praw lokatorów i zwróćmy uwagę na każdy szczegół umowy ( odpowiedzialność za szkody i obowiązujący obie strony okres wypowiedzenia). Problemy z punktami umowy z reguły nie występują, jeżeli decydujemy się przejść proces najmu z pośrednikiem, który zazwyczaj sam przygotowuje dokument dla obu stron. Możemy poprosić też pośrednika o wyjaśnienie i dokładne omówienie w obecności obu stron każdego z punktów umowy, jeżeli czegoś nie rozumiemy lub gdy mamy co do jakiegoś punktu wątpliwości. Dobrze jest też z góry ustalić z wynajmującym, która ze stron będzie pokrywała określonego typu zniszczenia. Można np. umówić się, że za szkody wynikające z nietypowego użytkowania lokalu i znajdujących się w nim sprzętów odpowiada najemca, a za te, które wynikają ze zwykłego zużycia – właściciel. W umowie warto również zawrzeć informację, w jaki sposób będą rozliczane zaliczki na media (nadpłaty oraz niedopłaty). Dobrym zwyczajem jest także jawność rachunków. Wtedy najemca nie ma wątpliwości, że stan licznika odpowiada sumie, jaką żąda od niego właściciel. A ten drugi nie staje w sytuacji, kiedy musi wyjaśniać, skąd wzięła się taka, a nie inna suma za media. Kopię rachunków właściciel może przesyłać elektronicznie poprzez wiadomość e-mail albo po prostu zrobić zdjęcie i wysłać w uzgodniony wczesnej sposób. Inną sprawą wymagającą ustaleń są wizyty właściciela. Niestety nadal wielu wynajmujących potrafi wejść do mieszkania bez wiedzy lokatora. Zatem najlepiej jest od razu określić, w jakich okolicznościach oraz jak często musimy liczyć się z odwiedzinami. Pamiętajmy, że zgodnie z prawem najemca ma obowiązek ​​udostępnić lokal właścicielowi w celu dokonania okresowego przeglądu stanu mieszkania, ustaleniu niezbędnych prac oraz sprawdzenia stanu liczników. Wizyty powinny jednak być zapowiedziane z odpowiednim wyprzedzenie. 3. Podpisanie umowy Podpisanie umowy najczęściej odbywa się albo w biurze pośrednika, albo w mieszkaniu, które będziemy wynajmować. Upewnijmy się wówczas, że dokument, który podpisujemy, jest tym samym, który otrzymaliśmy jako wzór. Umowa powinna być wydrukowana w dwóch jednobrzmiących (takich samych) egzemplarzach i podpisać powinny ją obie strony. Podpisujemy protokół zdawczo-odbiorczy i otrzymujemy klucze do mieszkania 1. Przekazanie mieszkania W momencie, w którym właściciel będzie przekazywał nam klucze, najprawdopodobniej podpiszemy też protokół zdawczo-odbiorczy, w którym będą wymienione wszystkie najważniejsze ruchomości (wszelkiego rodzaju sprzęty) znajdujące się w mieszkaniu. Niektórzy właściciele sporządzają bardzo szczegółowe listy, w których wymieniają dosłownie każdy element, jak na przykład liczbę zastawy stołowej czy firanek. Inni natomiast wpiszą na nią tylko najważniejsze lub najbardziej wartościowe rzeczy, takie jak łóżko, sprzęt AGD i większe meble. Dla własnego bezpieczeństwa, podpisując taki protokół, należy sprawdzić, czy wszystkie wymienione w nim elementy rzeczywiście znajdują się w mieszkaniu i czy ich stan odpowiada zapisanemu w dokumencie. W piśmie powinny również znaleźć się aktualne stany liczników (gaz, energia elektryczna i woda). Jest to bardzo ważne, ponieważ to na ich podstawie będzie wyliczana wartość opłat za media. Po wygaśnięciu umowy właściciel sprawdzi, czy każde z urządzeń i przedmiotów nadal jest w nienaruszonym stanie. Pamiętajmy, aby uczestniczyć w tej czynności, zanim oddamy klucze. Powinniśmy też zadbać o to, aby otrzymać od właściciela kopię podpisanego protokołu zdawczego. Może to nas uchronić przed zarzutami o zniszczenie mienia, co skutkuje zatrzymaniem wpłaconej kaucji. 2. Zakończenie współpracy z pośrednikiem Zazwyczaj to właśnie po podpisaniu umowy płacimy pośrednikowi za jego pracę. Jednak jego zadania nie muszą się kończyć w tym momencie. Jeżeli się wcześniej umówimy, może on nam w przyszłości pomóc, pośrednicząc w kontaktach z właścicielem. Nie jest to jednak regułą i to od pośrednika zależy, czy zgodzi się na taki układ. Pamiętajmy, że najlepiej zadbamy o swoje potrzeby, gdy wszystkie najważniejsze kwestie sami będziemy na bieżąco uzgadniać z właścicielem mieszkania. Inne artykuły, które mogą Cię zainteresować: Wynajem mieszkania - 20 mniej oczywistych pytań do prawnika Wynajem mieszkania - 10 argumentów negocjacyjnych w rozmowie z właścicielem Kaucja, mir domowy, prawo zastawu - słowniczek pojęć dla najemców

najem okazjonalny krok po kroku